«Граждане! Храните деньги в сберегательной кассе. Если, конечно, они у вас есть…» Что же делать, если деньги все-таки есть? Хранить в «кассе» и получать 6-7% в год как-то не хочется.
Процент маловат. Тогда вариант — вложить. И сразу кипа вопросов:
- Во что?
- Где больше прибыль?
- Где меньше риск остаться ни с чем?
Давайте сегодня рассмотрим два варианта инвестирования: квартиры и акции. Вернее, так — сегодня пройдет инвест-батл «недвижимость vs акции». Недавно читал, что проводить всевозможные батлы нынче очень модно.
А кому как не инвестору идти в ногу со временем. Итак, начнем.
Недвижимость: преимущества и недостатки
Несмотря на очевидные риски, инвесторы с удовольствием вкладывают свои деньги в недвижимость. Правда, в этом бизнесе есть нюансы, которые могут ускорить возврат инвестиций или сделать их неэффективными.
Основная задача — определиться, на какой срок рассчитаны ваши вложения. Если говорить о квартирах или частных домах, то минимальный срок колеблется от 3 до 5 лет.
Быстро провернуть спекуляцию (продать недвижку в течение первых 3 лет) получится только в том случае, если инвестор согласен платить налог в 13%.
Плюсы инвестиций в недвижимость:
- Постоянный рост цен. После продажи квартиры можно получить прибыль в размере 12-25% на инвестированный капитал.Здесь, конечно, речь об инвестировании в рублях. Так цена за квадратный метр на с 208 443 руб. в 2009 выросла до 245 404 руб. в 2019, а это 17%.
- Жилое помещение можно сдавать в аренду. С учётом подъёма цен, выходит хороший процент, который покрывает ежегодную инфляцию на 2-5%.
Не так много плюсов, как хотелось бы, но результат будет виден через несколько лет. Именно поэтому инвесторы часть инвестиций вкладывают в недвижимость.
Минусы инвестиций в недвижимость:
- Квартира или дом могут простаивать в ожидании своего клиента или арендатора.
- Коммунальные оплаты растут, как и издержки на периодический ремонт.
- Инфляция может обесценить национальную валюту в 2 или 3 раза.
Конечно, недвижимость бывает разной. Инвесторы, пытаясь минимизировать убытки, всё больше останавливают свой выбор на коммерческой недвижимости.
Это могут быть склады, торговые залы, магазины, кафе. Рентабельность коммерческой недвижимости почти в 3 раза выше жилых помещений.
Арендовать офис – 21000 руб. за квадратный метр, против 8000 руб. за такой же метр, но в стандартной двушке.
Акции: преимущества и недостатки
Альтернативный способ инвестирования — это покупка акций успешных компаний.
Плюсы инвестирования в акции:
- Способ не требует дополнительных затрат, максимально близок к пассивному доходу.
- Если покупать только на свои, то акции можно держать бесконечно долго.
- Разнообразие направлений инвестирования позволяет диверсифицировать риски.
- Успешные компании платят дивиденды своим держателям акций, что существенно увеличивает доходность инвестиций.
Пример: акции компании «Северсталь» с января 2019-го до середины лета поднялись в цене на 17%. На конец года стоимость упала на -6%, но, благодаря дивидендам, инвесторы остались в плюсе (каждая акция принесла инвесторам 122 р. чистой прибыли).
Минусы инвестирования в акции:
- Неверный выбор акций может «запереть»инвестиционный капитал.
- «Чёрный лебедь»Таллеба. От глобального кризиса, при котором фондовый рынок «падает», никто не застрахован.
- Инвестиции в акции не подходят новичкам, здесь нужны как минимум базовые знания о фондовом рынке.
Средняя доходность акции и недвижимости
Для определения окупаемости инвестиций в акции рекомендуется использовать сервисы, которые предлагают анализ основных критериев.
Для наглядности можно использовать график индексов (это такой виртуальный набор акций, он удобен чтобы анализировать среднюю температуру по больнице). К примеру, индекс S&P 500 отражает доходность акций 500 американских компаний.
Сегодня можно найти индексы фондового рынка любой страны или отрасли. В том числе и российского фондового рынка (индекс MOEX).
Что касается недвижимости, то сервисов, которые ведут подробную статистику, очень мало. В данном случае лучше всего использовать средневзвешенные показатели изменения цен.
Сравнение инвестиционных инструментов
В качестве сравнения инвестируем 100 000 $ в акции и в недвижимость. Но сделаем это в 2014-м году и посмотрим, какой актив принёс нам больше прибыли. В инфографике постараемся учесть все возможные данные.
Прибыль по акциям
Будем использовать данные индекса MOEX, который очень похож на график S&P 500. За 5 лет он вырос почти на 100%, а значит мы должны получить соответствующий доход. Но есть некоторые нюансы:
- Для удобства расчетов пусть стоимость доллара в 2014 равна 34 р., а в 2019 — 62 р.
- Тогда 100 000 $ в 2014 г. — это 3 400 000 р.
- Помним, что доход с акций тоже облагается налогом в 13%.
В итоге мы должны получить 2 958 000 р. чистого дохода (комиссионные издержки биржи, брокера и другие учитывать не будем, там менее 0.2% выходит). В рублях очень даже неплохой результат получился.
Но, думаю, вы уже поняли к чему я клоню. В долларах у нас на руках будет всего 102 550 $. Чистая прибыль 2 550 $. Согласитесь, за пять лет это очень мало, месячная доходность 42,5 $. Кстати, дивиденды с индекса не «капают».
Прибыль по недвижимости
За 5 лет стоимость квадратного метра выросла примерно на 12% (данные РосРиэлт). А вот аренда упала на -9%, в среднем около 30 000 р. в месяц. Разницу курсов валюты оставляем той же, что и при расчете для акций. Тогда посчитаем:
- Купив квадратные метры жилой площади на 3 400 000 р., после продажи мы получим 408 000 р. чистой прибыли (налог не платим, так как квартира была в собственности 5 лет).
- 50 месяцев аренды (10 месяцев: ремонт, ожидание и прочее), минус 38%: налог, затраты на ремонт, уборку, коммуналку и т. д. Получаем 930 000 р. чистой прибыли с аренды.
В итоге 1 338 000 чистой прибыли за 5 лет. И на руки получаем 4 738000 р., что существенно ниже доходности по акциям. В пересчёте на доллары это почти 76 500 $. Что очень печально, так как наша прибыль не смогла покрыть даже обесценивание рубля.
Что лучше
Вот результаты нашего со всех сторон объективного, на мой взгляд, батла. По акциям мы получили 87% дохода, по недвижимости 39% (с учётом продажи). Это в рублях.
В долларах +2.5% по акциям и -26% по недвижимости. Преимущество очевидно, даже с учётом рисков.
Да, купить недвижимость действительно проще и, главное, психологически спокойнее. Так как только «прямое попадание снаряда» может лишить вас ваших накоплений.
Но я очень надеюсь, что рассмотренный пример убедил вас, что и вложения в акции более чем оправданы. Есть аргументы против? Пишите комментарии.
